| Titre : |
Études offertes au professeur Philippe Malinvaud |
| Type de document : |
texte imprimé |
| Auteurs : |
Jeans-Louis BAUDOUIN, Auteur |
| Editeur : |
LexisNexis |
| Année de publication : |
2007 |
| Importance : |
750 pages |
| ISBN/ISSN/EAN : |
978-2-7110-0573-4 |
| Langues : |
Français (fre) |
| Catégories : |
Mélanges
|
| Mots-clés : |
mélanges droit des contrats |
| Index. décimale : |
340.02 : Droit - Ouvrages divers |
| Résumé : |
Superficies solo cedit. Ce fameux adage de Gaïus, que consacrent les articles 552 et suivants du Code civil, semble fonder la solution traditionnelle du droit français qui identifie le droit de propriété immobilière et l'immeuble qui en est l'objet. Leur unité respective paraît alors scellée dans l'article 552 du Code civil selon lequel «la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous». C'est là une des expressions majeures du «droit d'accession» défini par l'article 546 qui dispose que «la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement».
Si l'on s'en tient ici à l'accession par incorporation et à l'accession artificielle à un immeuble, cela signifie qu'en principe, conformément à l'article 553 du Code civil, toutes constructions, plantations et ouvrages sur ou dans un terrain appartiennent à son propriétaire. On peut alors concevoir l'accession comme l'une des expressions de la règle de l'accessoire et, plus précisément, comme un attribut de la propriété ou comme un simple mode d'acquisition de celle-ci puisque, selon l'article 712, «la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorÂporation...». Mais il est constant que l'article 553 du Code civil n'établit qu'une présomption selon laquelle les constructions, plantations et ouvrages réalisés sur un terrain sont censés faits par son propriétaire et lui appartenir et qu'il n'y a là qu'une présomption simple qui s'efface devant la preuve contraire.
Il faut alors déterminer quand et comment s'opère l'accession.
S'il s'agit d'un attribut de la propriété, l'accession ne peut être qu'immédiate et s'opère automatiquement au fur et à mesure de la réalisation des plantations, constructions et ouvrages. S'il s'agit, au contraire, d'un mode d'acquisition de la propriété, le moment de l'accession doit pouvoir être librement différé dans le temps. Or, en dépit de divergences doctrinales et d'hésitations jurisprudentielles, il semble maintenant acquis que, sauf convention contraire, l'accession se produit de plein droit et qu'elle n'est pas subordonnée à une action quelconque du propriétaire du sol.
Mais cette solution risque de paralyser la mise en valeur des fonds, car elle stérilise toute action de ses utilisateurs et toute initiative des tiers qui s'abstiendront légitimement d'investir quoi que ce soit sur la propriété d'autrui s'ils n'en tirent aucun droit, ni aucun avantage ou profit et s'ils risquent d'en être à tout moment dépouillés par le propriétaire du sol.
Il en va tout autrement si l'accession est différée à un terme suffisamment lointain, si bien que jusqu'à son échéance, le constructeur d'ouvrages sur le terrain d'autrui est propriétaire des plantations, constructions et ouvrages qu'il y a réalisés, de sorte qu'il peut en trouver le financement, en jouir librement, en tirer des profits et amortir ses investissements. L'accession différée peut alors constituer une technique de valorisation des immeubles par des investissements, des travaux, des constructions ou des plantations réalisés en toute sécurité par des tiers. Mais cela implique de superposer, au moins temporairement, des propriétés différentes sur un même bien, celle du sol et celle des constructions, ouvrages et plantations faits par un tiers, bref, de briser momentanément ou définitivement l'unité de l'immeuble et de la propriété dont il est l'objet. Si cette dissociation n'est pas définitive et si l'accession n'est que différée pendant une période déterminée, elle s'opérera néanmoins au terme de cette période, si bien que la propriété de l'ensemble se reconstituera alors au profit du propriétaire du sol dont les biens se seront, entre-temps, développés et accrus.
Comme il est possible de déroger à la règle de l'accession immédiate et de faire échec à la présomption de propriété de l'article 553 du Code civil, l'accession différée dont on perçoit bien l'intérêt peut être utilement instaurée par des lois particulières dérogatoires au droit commun du Code civil ou par des conventions.
Dans certains cas, la technique procède d'une véritable dissociation entre la propriété du sol et la propriété du dessus, voire entre la propriété du sol et celle du tréfonds. Dans d'autres, l'accession différée s'opère sans véritable dissociation de l'immeuble et de la propriété dont il est l'objet. |
Études offertes au professeur Philippe Malinvaud [texte imprimé] / Jeans-Louis BAUDOUIN, Auteur . - LexisNexis, 2007 . - 750 pages. ISBN : 978-2-7110-0573-4 Langues : Français ( fre)
| Catégories : |
Mélanges
|
| Mots-clés : |
mélanges droit des contrats |
| Index. décimale : |
340.02 : Droit - Ouvrages divers |
| Résumé : |
Superficies solo cedit. Ce fameux adage de Gaïus, que consacrent les articles 552 et suivants du Code civil, semble fonder la solution traditionnelle du droit français qui identifie le droit de propriété immobilière et l'immeuble qui en est l'objet. Leur unité respective paraît alors scellée dans l'article 552 du Code civil selon lequel «la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous». C'est là une des expressions majeures du «droit d'accession» défini par l'article 546 qui dispose que «la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement».
Si l'on s'en tient ici à l'accession par incorporation et à l'accession artificielle à un immeuble, cela signifie qu'en principe, conformément à l'article 553 du Code civil, toutes constructions, plantations et ouvrages sur ou dans un terrain appartiennent à son propriétaire. On peut alors concevoir l'accession comme l'une des expressions de la règle de l'accessoire et, plus précisément, comme un attribut de la propriété ou comme un simple mode d'acquisition de celle-ci puisque, selon l'article 712, «la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorÂporation...». Mais il est constant que l'article 553 du Code civil n'établit qu'une présomption selon laquelle les constructions, plantations et ouvrages réalisés sur un terrain sont censés faits par son propriétaire et lui appartenir et qu'il n'y a là qu'une présomption simple qui s'efface devant la preuve contraire.
Il faut alors déterminer quand et comment s'opère l'accession.
S'il s'agit d'un attribut de la propriété, l'accession ne peut être qu'immédiate et s'opère automatiquement au fur et à mesure de la réalisation des plantations, constructions et ouvrages. S'il s'agit, au contraire, d'un mode d'acquisition de la propriété, le moment de l'accession doit pouvoir être librement différé dans le temps. Or, en dépit de divergences doctrinales et d'hésitations jurisprudentielles, il semble maintenant acquis que, sauf convention contraire, l'accession se produit de plein droit et qu'elle n'est pas subordonnée à une action quelconque du propriétaire du sol.
Mais cette solution risque de paralyser la mise en valeur des fonds, car elle stérilise toute action de ses utilisateurs et toute initiative des tiers qui s'abstiendront légitimement d'investir quoi que ce soit sur la propriété d'autrui s'ils n'en tirent aucun droit, ni aucun avantage ou profit et s'ils risquent d'en être à tout moment dépouillés par le propriétaire du sol.
Il en va tout autrement si l'accession est différée à un terme suffisamment lointain, si bien que jusqu'à son échéance, le constructeur d'ouvrages sur le terrain d'autrui est propriétaire des plantations, constructions et ouvrages qu'il y a réalisés, de sorte qu'il peut en trouver le financement, en jouir librement, en tirer des profits et amortir ses investissements. L'accession différée peut alors constituer une technique de valorisation des immeubles par des investissements, des travaux, des constructions ou des plantations réalisés en toute sécurité par des tiers. Mais cela implique de superposer, au moins temporairement, des propriétés différentes sur un même bien, celle du sol et celle des constructions, ouvrages et plantations faits par un tiers, bref, de briser momentanément ou définitivement l'unité de l'immeuble et de la propriété dont il est l'objet. Si cette dissociation n'est pas définitive et si l'accession n'est que différée pendant une période déterminée, elle s'opérera néanmoins au terme de cette période, si bien que la propriété de l'ensemble se reconstituera alors au profit du propriétaire du sol dont les biens se seront, entre-temps, développés et accrus.
Comme il est possible de déroger à la règle de l'accession immédiate et de faire échec à la présomption de propriété de l'article 553 du Code civil, l'accession différée dont on perçoit bien l'intérêt peut être utilement instaurée par des lois particulières dérogatoires au droit commun du Code civil ou par des conventions.
Dans certains cas, la technique procède d'une véritable dissociation entre la propriété du sol et la propriété du dessus, voire entre la propriété du sol et celle du tréfonds. Dans d'autres, l'accession différée s'opère sans véritable dissociation de l'immeuble et de la propriété dont il est l'objet. |
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